项目地块情况 泰州市经营性土地的使用权出让通常采用挂牌的方式进行，以下是泰州市2009年4-2号地块的交易信息：地块位置东至宫涵河、南至南师大泰州学院西大门通道、西至东风路、北至规划育才路容积率≤2.001宗地总面积67345m2 竞得单位泰州市今日阳光房地产发展有限公司用途（年限）商业用地40年 住宅用地70年成交时间2009.7.23出让方式挂牌成交价26000万元出让底价20188万元 1．土地使用权获取 假定你和你的小组成员是一家房地产咨询服务机构，今日阳光房地产发展有限公司委托你的团队为本地块项目的开发经营提供全程策划服务。为此你的团队需要解决以下问题：1.1什么是土地使用权的挂牌交易？除挂毁键牌外，经营性土地使用权的交易方式还有哪些？1.2获取土地使用权有哪些工作环节？1.3根据给出的土地交易信息，计算该地块的楼面地价。1.4从地价与房价的关系角度预测本地块开发后的房价水平。 2．项目申请 在取得土地使用权之后，你需要进行本项目的申请工作，请查阅相关资料后确定：2.1你应该向泰州市相关部门办理哪些申请手续？2.2你的项目申请报告应包括哪些内容？ 3．市场调查分析与项目定位 项目的前期策划是你的团队的重要工作，你们需要先进行市场调研、分析，然后进行项目分析，从而便于项目的定位和规划设计。3.1对于本项目而言，由于其土地规划的用途为商业和住宅综合，那么在进行泰州市房地产市场调查和分析时，重点应在哪些方面纤衫巧？3.2房地产市场分析完成后，通常要对项目本身进行分析，请你对本项目进行SWOT分析。3.3在上述分析的结论下进行本项目的定位。 4．项目规划及物业发展建议 你的团队成员根据项目定位提出了如下的规划指标：序号项目数值单位1用地面积67352平方米2总建筑面积192737平方米3地上总建筑面积134920平方米其中高层住宅127290平方米商业7630平方米物业用房714平方米公建社区居委会250平方米社区卫生用房150平方米农贸市场500平方米4地下总建筑面积58060平方米其中全地下车库53010平方米半地下车库5050平方米5容积率2.001 6建筑密度18.8％7绿地率60％8总户数1026户9停车位1399辆10住宅平均停车率1.307辆/户4.1请你根据《城市居住区规划设计规范》相关标准，测算本规划指标是否符合用地平衡的要求？4.2容积率和建筑密度是如何计算出来的？4.3请你根据项目定位和规划塌轮指标对本项目的物业发展提出建议。
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