不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。
按照信托财产的类型，不动产信托又分为：
1、建筑物信托。
委托人将房屋等转移给受托人，由受托人负责出租或出售。
2、土地信托。
土地所有者将土地转移给受托人，由负责筹集建筑资金，进行房屋建设，出租建筑物，进行管理维修，并向土地所有者支付收益。
本质上都是投资于房地产产业获得产业发展利润的投资工具。根据投资形式不同可分为债权（固定收益）、股权（浮动收益）以及上述两种投资形式的结合（部分固定部分浮动）。目前因中国法律不允许企业之间借贷，故房地产基金在法律形式上表现为股债结合或纯股权投资。
1、从管理人角度区分：房地产信托由信托公司进行管理，房地产基金无刚性要求。
2、从组织结构区分：房地产信托投资主体是资金集合信托计划、房地产基金投资主体为有限合伙企业（极少数为公司制）。
3、从监管角度区分：信托公司归银监会监管。房地产基金更为复杂，按有限合伙企业设立、变更等事项来看归工商管理部门监管;按股权投资机构来看，1000万以上规模的房地产基金公司在发改委备案;按非公开募集基金来看，归属证监会监管。
4、从风险角度区分：从理论上看两者的主要风险俱来自于项目层面，投资者需自担风险。实际上由于中国特殊国情，信托公司有“刚性兑付”的压力。房地产基金由于管理机构鱼龙混杂，仅有大型机构具有“刚性兑付”的压力与能力。
5、从投资者区分：《信托法》中明确合格投资人资格，且有300万投资额以下投资者不得超过200人限制。房地产基金无投资人限制，但《合伙企业法》规定合伙企业人数不得超过50人。
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