继续三江口的楼盘分析，昨天中海锦江城大优惠的消息刷屏了楼市圈，趁一波热度，来聊聊这个楼盘。
楼盘规划
中海锦江城：备案名（中海悦江公馆），地处：仓山区城门镇三江路南侧
项目分两个区，西侧为一区，东侧为二区，都有配建保障房。
一区占地44亩，12栋住宅，其中3栋高层，3栋小高层，6栋洋房。合计669套，其中1号楼90套保障房
二区占地39亩，8栋住宅，其中3栋高层，5栋洋房，合计633套，其中2号楼45套保障房
土拍情况
2017年10月13日， 中海以最高限价12.67亿+配建8100㎡保障房竞得宗地2017-28号地块，楼面价18793元/㎡，
2017年10月13日， 中海以最高限价11.27亿+配建4050㎡保障房竞得宗地2017-29号地块，楼面价17951元/㎡。
分析：2017年楼市的爆发期，可以说当时不少开发商被坑，中海也不例外，以最高限价之后，还竞配了一定的保障房才拿下三江口的地块，导致楼面价高达1.8W。
对于当时而言，虽然位于三江口清富片区，距离市区较远，不过当时泰禾在此处深耕，不少对这里还是产生了不少遐想，加上楼市火爆，也导致地块最后触发限价，当然神奇的是中海一天拿下两幅，可以说中海对于这里的预期也是非常高。
对于地块而言面积适中，B地块偏狭长，A地块的形状更有利于开发，当然两幅地块优势都在于没有安置房配建，不过可惜在都要配建保障房，影响了一定的纯度。 当然从现在的去化和售价来看，中海亏本还卖不动，可以说被深套了。
户型情况
89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，主流布局，位于高层中户，区别在于主卧带阳台后续估计也是封包赠送。
89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，位于高层西端头，区别在于，客餐厅完全南北通透，户型相对目前主流来说有一定优势。
115平米：四房两厅两卫，位于高层端头，三开间朝南，优势在于三阳台，估计次卧和主卧阳台都是封包，同时客餐厅完全南北通透， 缺点在于两个卫生间都在最里面，使用不便，同时走廊浪费空间过大。
127平米：四房两厅两卫，位于高层东端头，四开间朝南，目测主卧阳台改造成卫生间，客餐厅南北通透，大面宽的布局设计，一侧设置一个次卧，减少了走廊空间浪费，户型设计不错。
区位情况
项目位于三江口清富片区，虽然城南地铁线路很多，不过楼盘尴尬都避过了，距离地铁1.5公里以上，对于郊区盘而言没有了地铁加持劣势较大，楼盘距离福泉高速400米，有一定噪音影响，虽然三江口江景多，不过楼盘也有一定距离，同时板块由于泰禾的坠落，略显疲软， 总体而言区位较差。
价格情况
楼盘目前全部领证，备案均价2.25W，对比楼面价1.8W，差价近4.5K，可以说备案价已经没有利润了。 目前楼盘领证9个月去化19套 ，对于1200套的房源而言，去化率确实惨淡。
由于楼盘滞销，虽然备案价已经没有利润，但是为了回笼资金，昨天刷屏的优惠价，现在对比看看：
103房源：优惠价1.5W，备案价2.09W，优惠近7折，总价优惠43W
1005房源：优惠价1.74W，备案价2.27W，优惠7.6折，总价优惠44W
分析：对于目前的优惠而言，确实没有什么套路，7.5折的优惠可以说力度不小，对比楼面价1.8W， 售价低于楼面价， 当然这也不是第一个案例了， 可以说是卖一套亏一套 。
对比同时三江口的樟岚片区由于清华附中的加持，整个区域的均价到了2.6W，去化还不低，可以说目前板块的价格分化也是非常严重。
当然对于这个优惠价的出现，可以说对于整个三江口的楼盘也有一定的冲击，最近周边板块的备案价都到了2.5W，面对这种大降价的局面， 可以说三江口后续的竞争也将更加激烈。
楼盘总结
项目位于三江口清富片区，优势在于户型设计尚可，无安置房配建，劣势在于距离地铁较远，配建保障房，同时周边板块目前开发也相对滞缓。虽然大降价，但是面对仅仅去化19套，可以说后续优惠还要持续很久才能卖得动。
对于有意向的购房者而言，评估自己的出行方式，思考周边目前的发展现状，最后评估目前的优惠价是否真的够低，毕竟江对岸的马尾江滨后续有地铁二号线加持，售价也不过如此。
题外话
对于三江口而言，目前也被划分了四大区域，从目前看清富片区的发展是最为惨淡。当时主打的三江口文旅城坐落于此，配合泰禾打造完东二环来此深耕，可以说风头也是非常旺，但是时过境迁，泰禾的坠落也导致区域滞缓，可以说 “成也泰禾，败也泰禾”。
当然对于泰禾而言，虽然现在坠落，被不少人诟病，但是如果从城市发展来看，作为拓荒者带起东二环，再去三江口，相比于不少房企都在板块崛起后入驻享受红利， 可以说魄力值得尊敬。 最后大家怎么看泰禾，以及现在的三江口？
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